年底，到底适不适合买房？
我在昆明地产11年中，
跑遍了昆明大大小小楼盘，
人称“昆明楼盘活地图”，
只要你有关房子的任何问题，
我都能为你做真诚的解答，
我在《昆明楼市》等你--文锋
撰文：昆明楼市微信平台 文锋，微信：wenfeng005
简要：根据克而瑞的报告，昆明9月份房价12099元/平米，同比上涨50.66%，10月份房价11008元/平，环比下滑9.02%，昆明的楼市也开始有了“金九银十”的表现。
那连涨15个月的昆明房价会持续走低吗？
而有置业计划的客户也在思考：房价会不会跌？现在出手合适吗？
文锋老师接到了很多关于昆明房价的问题
别指望房价走低
很多人一见面就提“房子是用来住的，不是用来炒的！”按照中央的指示，房价下跌是趋势。我想说是中央所倡导的整个社会住房结构应该是多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，我理解的是，未来整个社会居住应该是多层次的金字塔格局。
中等以上收入居民通过购买商品房解决居住；
低收入阶层通过购买经适房、共有产权房来解决居住；
处于中下收入阶层的居民则通过公租房、廉租房来解决居住问题；
换句话说，房价涨与跌，与物价水平、通货膨胀率、人民币引发、供给之间平衡等等因素有关，这是市场本身所带来的影响，而政策的调控是基于求稳求平衡的民生论调，对应的干预并不能带来彻底颠覆的影响，即使有影响，那也是阶段性的。而支撑房价上涨的真正动力是因为房地产所携带的较高投资回报率的资产增值。
我对昆明房价走势的看法：
财经知名评论家叶檀在昆明的宣讲中，也提到了昆明滇池边的房价不应该只有2万元/平。
专家为昆明价值站台可以接受，其实我更赞同她对昆明未来房价的预期。
在前面文章中也提及了关于《昆明楼市一大特色：买房钱都准备好了结果不能签合同！》，在昆明很多在售项目并不能及时网签，而网签的数据关联到整体房价数据的表现。为此，昆明10月份房价的阶段性下滑现象并不是最真实的市场体现。
北市区一项目单价最高飙到1.9万元/平，给北市区长脸了
前几天带客户去看山海湾，高层电梯房，可见滇池都是1.8-1.9万元/平，看不见滇池的1.4-1.5万元/平，看样板间还需要提前一天预约。北市区春江明月最近一套169平户型以322万总价成交，单价1.9万元/平刷新北市区单价记录；还有1.4-1.6万元/平的万科翡翠，2-2.2万/平的俊发逸天峰，这些项目也在网签之外。
从供需关系来看昆明可售住宅的去库存周期情况
根据昆明市统计局对外通报的“2017年前三季度昆明市经济运行情况”的数据显示，2017年1-9月，昆明商品房销售面积1266.21万平方米，增长22.7%。9月末，商品房待售面积654.34万平方米，下降8.9%，其中住宅待售面积290.65万平方米，下降20.2%。
从销售的速度计算，昆明商品房待售面积去库存周期不及5个月，而住宅待售面积去库存周期更短，不足3个月。（有必要解释一下，这里提的库存属于待售库存，房地产的库存里还有在途库存、未开工库存和二级市场库存三大类）
而在售库存合理区间是5-10个月，两个临界点，一个是5个月，另一个是18个月，如果去化周期超过18个月，房价将会面临回调压力；如果低于5个月，未来短期房价上升压力较大（只考虑市场因素，不考虑政策因素）。
最近从网友的互动咨询中，关注比较集中的金地九樾、北大资源颐和1898、海伦堡中央广场等多个项目也因预售证迟迟不到位而不断延后开盘，新房源的供应节奏在第四季度明显有些迟缓。
这也就意味未来在昆明住宅会处于供不应求的局面，环视昆明主城区，优质的项目更是稀缺，在供应没有变化的情况下，也会导致商品房价格只有变得更贵。
从房地产对GDP的贡献情况来看昆明市场
房地产关联的上下游行业太多了。简单粗算，房地产与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。 曾有人统计过这样一组数据，明显地反映出房地产行业对上下游产业的影响：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。
换句话，房地产关联到房价的背后是经济，是GDP增长。在今年前三季度，昆明地区生产总值3272.43亿元，其中房地产开发投资1145.62亿元，占比35%。可见，经济GDP的增长对房地产的依赖性依然很大。房价上涨还好，房价下跌的话，牵一发而动全身啊。
所以我们看到了泛亚科技新区、白沙河片区、巫家坝片区的土拍，楼面地价越来越高，看到会展中心片区、草海片区土地资源的稀缺，随着土地成本的攀升，也自然会支撑房价持续走高。
另外，昆明属于为数不多的不限购城市，城市旅游资源等其他利好因素也会吸引更多外地客户置业昆明，也会支撑昆明房价继续攀升。
年底合适买房？
昆明房价继续走高的预期，买房经不起观望！那现在是合适的出手机会吗？我告诉回复过很多人，最佳买房的时间是十年前，其次就是现在。
你是买来住的，使用HSP原则，即你接受户型（household）功能布局，对配套（Supporting）满意，房价（Price）也在承受范围之内，就买吧。毕竟房租再低都是消费，月供再高也是资产啊！
如果你是投资的需求，显然对资金成本和时间成本都会有较为苛刻要求，如现房（风险更低、最短时间内进行出租或者出售），如更好的地段（核心商圈等），为此，投资对出手的价格和项目未来增长预期（区域规划、配套落成等）会考虑比较多。
如果你自住和投资都要兼顾的话（这种需求都是扯淡的需求），其实投资行为，自住都是过渡行为（住也是自己买下来，然后租给别人），请参照投资需求的做法。
年底开发商促销，买房合适就出手
而这个现在，就是当下这个节点，目前已经有部分开发商为了冲业绩，开始做年底促销了，比如搭上双11、双12的节点，推出一些特价房源。但要声明，开发商拿出来促销的产品一般都是楼层或者朝向比较差的房源，也是平时最难销售的房源，利用节点，既能吸引人气，也能拉动现场其他房源的销售。
上周末，融创在昆明西市区一口气推完9套7999元/平特价房，本周末又开始推出8999元/平毛坯房，9888元/平精装房一口价房源10套，这可比目前售楼部的售价还要低1500-2500元/平。
而恒大在昆明南市区一个项目也在10月31日推出17套内部房源，每套房便（zhi）宜（jian）20-30万元，只不过需要全款。
同样也在南市区，一毛坯房项目也推出9000元/平起准现房，比首期开盘低1000元/平，比仅一路之隔的在售楼盘的低出4000元/平。
虽然，目前的促销还没全面铺开，但这种局部的促销现象并不等于降价行为，买房价格是核心考虑因素，这里不对促销的项目做过多的评价，但相对较大的楼盘促销优惠力度，对于有置业需求者来说，或许就是一个不错的下手机会。
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